ما هي أبرز العوامل التي تحدد أسعار العقار؟

هل فكرت يوما في العوامل التي تساهم في تحديد أسعار العقار وتغيير مؤشرات سوق العقارات من الأخضر إلى الأحمر أو العكس؟ إذا، أنت لست وحدك، إنه سؤال شائع طرحه الكثيرون قبلك خصوصا متابعي السوق والمستثمرين.

سلسلة من الأسباب، الشروط، والتحولات الجديدة يمكنها أن تحرك أسعار العقار للصعود أو الهبوط. هذه الأسباب ليست في حقيقة الأمر مرهونة بمنطقة معينة، بل تأخذ مكانها على مستوى واسع جدا حيث أصبحت معظم الأسواق العقارية مرتبطة ببعضها البعض الآن.

لذا، صعودا طفيفا في أسعار العقار بالولايات المتحدة قد يؤدي إلى نشاط كبير في أسواق الشرق الأوسط ومنطقة مجلس التعاون الخليجي، والعكس صحيح أيضا، هكذا تدار الأمور هذه الأيام، وأكبر دليل على ذلك أحداث انهيار سوق العقار الأمريكي في 2008 و2009 وكيف أثرت على باقي الأسواق العالمية من بينها أسواق دبي، أبوظبي، البحرين.

63% من أصحاب الثروات في منطقة الخليج العربي يتطلعون إلى الاستثمار في أسواق العقار النشيطة مثل دبي، الشارقة، وأبوظبي، بحسب تقرير صادر مؤخرا. لذلك فكرنا في تقديم بعض الدعم من خلال استعراض أهم محددات سعر العقار في أي سوق.

• توقيت عقد الصفقة

هناك أوقات في السنة تعلو بها أسعار العقار بعض الشئ، مثل الربيع والشتاء في منطقة الخليج العربي على سبيل المثال، وأوقات أخرى تشهد هدوء ملحوظا.

توقيت عرض أي عقار يؤثر بنسبة تصل إلى 20% في سعر العقار، لذلك يتجه الكثير من خبراء الاستثمار العقاري إلى الانتظار وتحين اللحظة المناسبة لعقد أي صفقة عقارية.

• توقعات النمو

السعر قد يتأثر إلى حد كبير أيضا باحتمالات التنمية العمرانية والتطوير في المنطقة المحيطة بأي عقار.

إذا حدث أن أعلن عن تطوير مشروع عقاري جديد أو مرفق في أي منطقة، أسعار الوحدات السكنية في هذه المنطقة تصبح مرشحة فورا للصعود ولو بنسبة بسيطة.

• مستوى الطلب على الإيجار

إذا كان هناك الكثير من الناس يبحثون عن تأجير وحدة سكنية في منطقة معينة، أسعار العقار في هذه المنطقة تصبح عرضة للنمو والارتفاع.

ارتفاع الطلب على الإيجار يعني تحقيق عائدا أعلى على الاستثمار وهبوط مخاطر خلو العقار. لذلك يصبح الاستثمار في شراء عقار خيارا مربحا للغاية قد يقدًم العديد من المزايا للمالك. ببساطة شديدة يمكن القول أن ارتفاع الطلب على التأجير سيؤدي إلى ارتفاع الطلب على الشراء، ومن ثم ارتفاع الأسعار.

• أعداد السكان

نمو أعداد السكان في أي منطقة يساهم بكل تأكيد في تحفيز مستوى الطلب، مما يؤدي في طبيعة الحال إلى ارتفاع الأسعار. على الجانب الآخر، هجر أي منطقة لأي سبب كان يؤدي إلى تراجع الأسعار بها.

• الاستثمارات الأجنبية

دخول المستثمرين الأجانب بكثرة في أي سوق قد يحدث العديد من التغيرات على رأسها ارتفاع أسعار العقارات وارتفاع أسعار الإيجارات أيضا، كما أن ظروف السوق الجديدة قد تصبح أصعب على المستثمرين المحليين.

أوضح مثال على هذا الوضع هو إمارة دبي. بعد تمرير قانون يسمح لغير الإماراتيين بالتملك الحر في دبي في عام 2002، شهدت المستويات السعرية هناك ارتفاعا غير مسبوق. جاء ذلك بسبب ضخ الكثير من المستثمرين أموال واستثمارات ضخمة في هذا السوق مما تسبب في تغير الواقع العقاري هناك إلى الأبد.

• قرارات حكومية

القوانين التي تمررها الهيئات الحكومية تعتبر أيضا من العوامل المحورية التي تؤثر على أسعار العقار، ومستويات العرض والطلب كذلك.

الدعم، فرض ضرائب جديدة، الخصومات، إلى آخره، كلها طرق يمكن أن تسلكها الحكومات لتشكل واقعا جديدا على أي سوق.

المملكة العربية السعودية على سبيل المثال قامت هذا العام بإقرار قانونا جديدا بفرض ضرائب على الأراضي الخالية أو الأراضي البيضاء كما يطلق عليها. الهدف الأساسي من إقرار هذا القانون هو كسر عمليات احتكار الأراضي في المملكة، تخفيض أسعار الوحدات السكنية بالتحديد، وتحفيز عمليات التداول العقاري.

بالفعل هبطت الأسعار كما هو متوقع بعد إقرار القانون، ولكن بشكل بطئ إلى حد ما. ومن المنتظر أن تهبط الأسعار بشكل أكبر في المستقبل القريب.

• معدل خلق الوظائف

عامل آخر يدخل في معادلة تسعير الوحدات العقارية في أي سوق وهو معدل خلق الوظائف الجديدة. المناطق التي تشهد تأسيس العديد من الشركات والمؤسسات الجديدة تشهد بالطبع ارتفاع في الطلب على الإسكان، ومن ثم ارتفاع في الأسعار سواء للشراء أو الإيجار.

هيئات دبي الحكومية على سبيل المثال انتهجت سياسية خاصة بتسهيل اجراءات تأسيس الشركات على أرضها لتشجع المؤسسات العالمية على افتتاح مقار لها في مراكز ومناطق الأعمال بها.

 نجحت هذه السياسة إلى حد بعيد مما أدى إلى إقبال الكثيرين على العمل في دبي، مما عزز معدلات الإشغال في المدينة، وساهم أيضا في تدعيم تفوق السوق العقاري بدبي حاليا على أسواق الخليج الأخرى.