منذ إنخفاض أسعار النفط والغاز، ولجأت دول مجلس التعاون الخليجي بأكملها إلى القطاع غير النفطي لدفع نموها الإقتصادي وتنويع اقتصاداتها. وقد ثبت أن أداء القطاع الخاص غير النفطي في العامين الماضيين يتسم بالمرونة على الرغم من بيئات الاقتصاد الكلي غير المواتية لانخفاض أسعار النفط.

ويعد قطاع الإنشاء والبناء أحد أسرع القطاعات غير النفطية نموا في المنطقة. ويعتبر هذا القطاع ذو أهمية قصوى بالنسبة لدول مجلس التعاون الخليجي ككل، حيث يدعم أعدادا كبيرة من سبل العيش، فضلا عن توفير البنية التحتية اللازمة، والمساحات التجارية والسكنية التي تتسم بأهمية بالغة بالنسبة للتنمية المستمرة في المنطقة.

وقد ترك فرض ضريبة القيمة المضافة في بداية عام 2018 انطباعا بأن قطاع الإنشاء والبناء سيعاني كثيرا نتيجة لذلك.

ولكن ذلك لا يعني بالضرورة أن القطاع لن يواجه أية تحديات لأنه سيواجه ذلك بالفعل؛ خاصة أن أولئك الذين يعملون في هذا القطاع لا يزالون يحاولون معرفة أثر هذا القرار على الصناعة.

ما هي ضريبة القيمة المضافة؟

ضريبة القيمة المضافة هي نوع من الضرائب التي تنطبق على جميع السلع والخدمات. يتم عادة تقييم ضريبة القيمة المضافة وجمعها على قيمة السلع أو الخدمات التي تم تقديمها في كل مرة يكون هناك معاملة (بيع / شراء).

إدخال ضريبة القيمة المضافة في دول مجلس التعاون الخليجي

تنص معاهدة ضريبة القيمة المضافة التي وقعتها جميع دول مجلس التعاون الخليجي على المبادئ المشتركة لنظام ضريبة القيمة المضافة التي ستتبعها جميع دول مجلس التعاون الخليجي.

وعلى الرغم من أن العديد من الشركات الآن في المنطقة تكونت لديها فكرة واضحة عن كيفية تشغيل نظام ضريبة القيمة المضافة، إلا أن هناك بعض “المناطق الرمادية” التي لا تزال غير واضحة وسيتم تصنيفها بعد أن تصدر كل دولة من دول مجلس التعاون الخليجي قوانين ضريبة القيمة المضافة الخاصة بها.

ما هي آثار ضريبة القيمة المضافة على القطاع العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي؟

قبل الدخول في هذا، نحتاج أولا إلى توضيح نوع ضريبة القيمة المضافة التي سيتم تطبيقها في المنطقة.

1- التصنيف المعياري وهذا يعني أن الشركات ستخضع لمعدل 5٪.

2- تصنيف صفر وهذا يعني أن قيمة ضريبة القيمة المضافة المفروضة على العملاء هي صفر ولكن يمكن استرداد ضريبة الدخل.

3- معفى وهذا يعني عدم فرض ضريبة القيمة المضافة ولكن لا استرداد لضريبة الدخل.

والآن دعونا نتحدث عن تأثير هذا القرار على القطاع العقاري.

وينص قانون ضريبة القيمة المضافة بوضوح على أن تشييد وتوريد العقارات التجارية والصناعية والتجزئة، بالإضافة إلى تشييد البنية التحتية، سيخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪ وهو المعدل الطبيعي.

العقارات السكنية

جميع معاملات العقارات السكنية سواء تأجير أو بيع سوف تكون معفاة أو تصنيف صفر مما يعني أن القيمة الضريبية على عملية البيع الأول، والمبيعات الثانوية والمبيعات خارج المخطط من أي عقارات سكنية هو صفر، ومع ذلك، سيظل المطورون ملزمين بالإبلاغ عن عملية البيع في تقرير عوائد ضريبة القيمة المضافة الخاص بهم.

إذا, هل سترتفع أسعار العقارات السكنية في المستقبل؟

والإجابة على هذا السؤال هي نعم. على الرغم من أن العقارات السكنية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة ولكن خدمات العقار تخضع لها.

على الرغم من أن المستأجر لن يضطر لدفع ضريبة القيمة المضافة وفقا للقانون الجديد، فمالك العقار لن يكون معفي منها.

وبالتالي، فإن أي خدمة تتعلق بالعقارات مثل خدمات الصيانة سوف تخضع بالتأكيد لضريبة القيمة المضافة. لذلك، فإن رسوم الصيانة سترتفع، مما يجعل أسعار الإيجار أو البيع عرضة لزيادة ضخمة ومفاجئة.

العقارات التجارية

العقارات التجارية لن تهرب من ضريبة القيمة المضافة، للأسف؛ وبالتالي، فإن جميع عقود الإيجار التجارية والمكاتب وربما وحدات الضيافة ستخضع لضريبة القيمة المضافة. وهذا سيدفع تقريبا جميع الملاك لزيادة الإيجارات.

العقود

العقود التي تم صياغتها قبل إصادر القانون ستخضع لشروط ضريبة القيمة المضافة. وبالتالي، سيتعين على المقاولين التوصل إلى اتفاق مع العملاء لجمع مبلغ ضريبة القيمة المضافة بالإضافة إلى الرسوم المتفق عليها سابقا، وهذا لتجنب أن يتحمل المقاول تكلفة الرسوم.

وفيما يتعلق بعقود الإيجار، تجدر الإشارة إلى أن العقود التي تمت صياغتها قبل إصدار قانون ضريبة القيمة المضافة الجديد وتنتهي في عام 2018، سيصبح المستأجرون ملزمون بدفع تكلفة ضريبة القيمة المضافة للفترة المتبقية حتى لو تم دفع كامل تكلفة العقد قبل بداية عام 2018.

شركات التطوير العقاري

وسيؤثر قانون ضريبة القيمة المضافة الجديد أيضا على المطورين العقاريين حيث ستزيد تكاليف عقود التطوير الآن نظرا لأن جميع الإمدادات والمواد اللازمة لعملية البناء أصبحت الآن خاضعة للضريبة.

يمكن للمطورين العمل حول هذه المعضلة من خلال إعادة هيكلة إجراءاتهم لتجنب أي خسائر محتملة قد تحدث بسبب قانون الضرائب الجديد.

عقارات متعددة الإستخدام

في حالة العقارات متعددة الإستخدام والتي تشمل على الوحدات السكنية (المعفاة) والوحدات التجارية (الخاضعة للضريبة)، يجب على مطوري العقارات فصل القيمة الضريبية لهذا النوع من العقارات والتي سيكون لها حسابات معقدة، وبالتالي، يجب على المطورين وضع ذلك في الاعتبار قبل البدء في أي مشروع حيث أن حدوث أي فجوات في مثل هذه الحسابات سيجعل القيمة المضافة تكلفة إضافية للأعمال التجارية، مما يؤثر على قدرتها التنافسية وقد يؤدي إلى عقوبات.