حل تقني لمعضلة قديمة

مثل الكثير من الإستثمارات المشابهة الأخرى، يكمن سر نجاح الإستثمار العقاري بشكل أساسي في شراء العقاري بسعر مناسب أو قليل نسبياً ثم بيعه بسعر أعلى. بل أن هذه القاعدة تكتسب أهمية أكبر في حالة الإستثمار في العقارات حيث أنه يعتبر أكثر الإستثمارات تكلفة مما يسمح بنسبة محدودة للغاية من المخاطرة به.

لهذا السبب، فإن الحاجة إلى وجود طريقة عادلة وغير متحيزة بطبيعتها إلى طرف بعينه يمكن إستخدامها في تقييم ثمن وقيمة عقار ما كانت حاجة متزايدة عبر السنوات مما أدى إلى محاولة التطوير العديد من الحلول لها كان آخرها نماذج التقييم الآلي.

ما هي نماذج التقييم الآلي؟

كما يتضح من الإسم، نماذج التقييم الآلي هي برامج حوسبية تهدف إلى تفادي العيوب والمشاكل التي تنتج في المعتاد من معاينة وتقييم ثمن العقار بشكل تقليدي أو بالإستعانة بمتخصص في تقييم العقارات والأخطاء الطبيعية التي قد تحدث في مثل هذا التقييم نتيجة لوجود العنصر البشري به.

كما ذكرنا من قبل، فإن السر وراء نجاح الإستثمارات العقارية هو شراء العقارات بثمن منخفض نسبياً ثم بيعها مرة أخرى بثمن مرتفع. ويؤدي هذا الأمر بشكل طبيعي إلى حدوث تضارب مصالح بين ملاك العقارات ومن يسعون لشراؤها حيث أن كل طرف يسعى إلى تحقيق أكبر صفقة مفيدة له على حساب الطرف الآخر.

لتفادي مثل هذه التضاربات، بدأت شركات العقارات والوكلاء والسماسرة العقاريين مؤخراً في اللجوء إلى إستخدام نماذج التقييم الآلية كوسيلة محايدة لتثمين العقارالمرغوب في شراؤه.

كيف تعمل نماذج التقييم الآلي؟

بشكل أساسي، تبدأ نماذج التقييم الآلي عندما يقوم أحد مستخدميها بوضع عنوان أحد العقارات بها، وبناءً على هذا العنوان، يقوم البرنامج بجمع الكثير من البيانات المختلفة حول الكثير من العوامل التي من شأنها أن تحدد ثمن العقار (عمر العقار، موقعه الجغرافي، مساحته وتقسيمه، تاريخه، إلخ) في نقطة زمنية ما ومقارنته مع العقارات المشابهة له.

بعد ذلك، يقوم البرنامج بإستخدام النمذجة الرياضية لتحليل البيانات التي تم جمعها وعلى هذا الأساس يتم حساب قيمة العقار والسعر الذي يجب أن يتم بيعه به.

مميزات وعيوب نماذج التقييم الآلي:

مثل أي تقنية أخرى، فإن نماذج التقييم الآلي لها مميزات ولها عيوب التي قد تجعل منها الحل المثالي في بعض الحالات بينما قد تجعل منها حلاً غير مناسباً على الإطلاق في حالات أخرى. هنا، نقوم بإستعراض أبرز مميزات وعيوب هذه التقنية بشكل سريع:

المميزات:

• توفير التكلفة: كما هو معروف، فإن الهدف الأساسي من ميكنة أي عملية هو تقليل الوقت والجهد والتكلفة الذين تتطلبهم هذه العملية عند القيام بها بشكل يدوي أو بشكل تقليدي. وتقوم نماذج التقييم الآلي بتوفير التكاليف والوقت الذين تتطلبهم زيارة أو زيارات المعاينة التي يقوم بها خبير التقييم لكي يقوم بتثمين العقار.
• الحد من نسبة الخطأ بشكل كبير: عند قيام متخصص فحص العقارات بمعاينة عقار ما، فإن هناك دائما إحتمال للخطأ حتى وإن قلت نسبته مع زيادة خبرة المتخصص، هذا طبعاً غير تضارب المصالح المحتمل الذي قد يجعله يقوم بإدراج معلومات غير صحيحة في تقريره (على سبيل المثال، إذا كانت شركة فحص العقارات لديها قسم مختص بالصيانة المنزلية فقد يقوم خبير الفحص بإدراج بعض العيوب الغير موجودة بالفعل في العقار لكي يدفعك إلى الإستعانة بنفس الشركة مرة أخرى).

لكن مع قواعد البيانات التي تستخدمها نماذج التقييم الآلي، فإن نسبة الخطأ في حساب قيمة العقار تقل بشكل كبير وتزداد فرصتك في الحصول على تثمين واقعي لعقارك.

 

العيوب:

• عدم إمكانية المعاينة المباشرة: ويعد هذا الوجه الآخر للميزة التي ذكرناها للتو، فبينما تقوم نماذج التقييم الآلي بتوفير الوقت والجهد والمال بشكل كبير، فإنهم لا يضعون في الحسبان حالة العقار وإذا كان يحتاج لإصلاحات بسبب غياب الفحص المباشر. لهذا السبب، فإنه من المحتمل ألا تعكس النتيجة النهائية التي يحتسبها النموذج القيمة الفعلية الحالية للعقار.
• العنصر البشري: قد يساعد غياب العنصر البشري عن عملية التقييم في إحتساب قيمة العقار بشكل دقيق وحيادي أكثر، لكن على الجانب الآخر فإن هذا يؤدي إلى تجاهل العديد من العوامل التي تؤثر بشكل غير مباشر في قيمة العقار مثل التغييرات التي حدثت أو تحدث في المنطقة المحيطة بالعقار وعوامل أخرى كثيرة يتعين فحصها بواسطة شخص متخصص في فخص العقارات.

بشكل عام، ومع أن التقنية لها بعض العيوب التي لا يجب تجاهلها، إلا أنه من المتوقع أن تمر نماذج التقييم الآلي بالكثير من التطورات والتعديلات في المستقبل للمساعدة على تجاوز هذه العيوب أو الحد من أثرها على الأقل، خاصة مع الدور المتزايد الذي تقوم بلعبه التكنولوجيا في أغلب الصناعات والأسواق وليس فقط سوق العقار العالمي.

لهذا، فإنه من الآمن أن نقول أن دور نماذج التقييم الآلي سوف يتطور ويتنامى مع الوقت وليس العكس.