مع انتشار جائحة فيروس كورونا من الشرق إلى الغرب، قامت جميع دول مجلس التعاون الخليجي بسرعة بتطبيق مجموعة من التدابير للسيطرة على انتشار الوباء. وقد كانت هذه الإجراءات -التي تم اعتمادها غالبًا في أسبوع 15 مارس- حيوية في كبح انتشار الوباء في دول الخليج. وبالنظر إلى حجم هذا الوباء، كانت هناك تأثيرات كبيرة على سوق عقارات الخليج.
ستكون هناك آثار بعيدة المدى على النمو الاقتصادي الإقليمي والعالمي يكاد يكون من المستحيل قياس معظمها في الوقت الحالي. في الاقتصادات الرئيسية في المنطقة، تشير الأدلة المتناقلة إلى أن تلك الآثار على المدى القصير يمكن أن تكون مادية، ولكن ومن غير المرجح أن يتم تحديد هذا من خلال أي مؤشرات اقتصادية ذات مغزى طيلة أشهر.
ما تشير إليه التقارير …
كانت عقارات الخليج محركًا رئيسيًا للنمو الاقتصادي خلال العقود القليلة الماضية في المنطقة.
وعلى الرغم من أنه يمكن القول أن قطاع عقارات الخليج كان أحد القطاعات الأكثر تضرراً خلال التباطؤ الاقتصادي العالمي في عام 2009 – مع تضرر سوق العقارات في دبي بشكل خاص – فقد نضجت الصناعة منذ ذلك الوقت، وكانت في النهاية على الطريق إلى الانخفاض إلى أدنى مستوياتها هذا العام تحسبًا لمعرض إكسبو 2020.
لكن وكالة التصنيف الائتماني “إس آند بي” قالت في تقرير حديث إن جائحة فيروس كورونا تلقي بظلالها على مطوري عقارات الخليج والمقاولين عند دخولهم الربع الثاني من العام، وهو عادة موسم قوي للمبيعات.
كما قال التقرير: “ضعف الاقتصادات ودورات التشغيل الأطول الناتجة عن إجراءات التباعد الاجتماعي يجب أن تؤثر على العرض والطلب على العقارات المبنية حديثًا في عام 2020”.
وأضاف: “إن قطاع العقارات جزء مهم من نشاط دولة الإمارات. ولقد تفاقم الخلل الحالي في العرض والطلب في القطاع وخاصة في دبي بسبب آثار الوباء. من المتوقع الآن أن يشهد الطلب الدولي على العقارات في الإمارات العربية المتحدة هبوطا وأن يكون انخفاض أسعار الوحدات السكنية أكثر حدة مما كنا نتوقعه، وسوف يكون جيدا في عام 2021”.
ما يراه الخبراء …
يقول ماثيو بالمر، المدير الإداري للاستشارات الفاريز ومارسال في دبي في ممارسة الاستراتيجية وتحسين الأداء أنه في دبي، كانت المعاملات في ارتفاع مع ارتفاع أحجامها بنسبة 41% على أساس سنوي في فبراير. ومع ذلك، انخفض حجم التداول لشهر مارس بنسبة 25٪ تقريبًا على أساس سنوي، مشيرًا إلى “انكماش كبير ولكنه منطقي في السوق مع بقاء المشترين المحليين والأجانب المحتملين في منازلهم”.
سجلت بروبرتي فايندر العقارية بـ دبي انخفاضاً في حجم عمليات الإدراج وعمليات البحث التي يقوم بها المستهلكون، بحسب تصريح لينيت آباد، مديرة الأبحاث والبيانات في بروبرتي فايندر جروب.
وأضافت آباد: “ومع ذلك ، لم تتحرك الأسعار كثيرًا خلال وضع جائحة فيروس كورونا. في الواقع، قبل الأزمة بدأنا نشهد استقرار الأسعار في العديد من المجمعات السكنية في دبي والتي ظلت مستقرة خلال الأزمة “.
ما يعتقده قادة الفكر…
إذا نظرنا بشكل أوسع ، فإن قطاع عقارات الخليج سيشهد تأثيرًا متنوعًا اعتمادًا على الظروف المحلية ومدة استمرار الأزمة.
يرى جوزيف كليندينست، رئيس مجموعة كليندينست التي تقوم بتطوير مشروع جزيرة قلب أوروبا في دبي بـ 4.47 مليار يورو، أن الطلب على المنازل ذات الأسعار المعقولة سوف يرتفع بشكل أسرع من العقارات الفاخرة. “ستشهد بعض البلدان تأثيرًا أعمق من غيرها نظرًا لعدد من العوامل الاجتماعية والاقتصادية. كما يعتمد على كيفية استعادة المطورين لثقة المستثمرين في كل دولة. نظرًا لأن دبي هي المدينة العالمية الأكثر سوقًا للتنظيم العقاري، نتوقع أن تتعافى بشكل أسرع من غيرها.”
و مع بيع “جميع الوحدات تقريبًا” في المشروع، لم تتعرض الشركة “لضغوط كبيرة من حيث المبيعات والتدفق النقدي”، كما يقول كليندينست.
ويهدف المشروع الآن والذي كان من المقرر أن يبدأ التسليم فيه عام 2018 إلى تسليم المرحلة الأولى في الربع الرابع من هذا العام.
خارج عقارات الخليج السكنية، كان لفيروس كورونا تأثير مماثل على البيع بالتجزئة، والذي قد يظهر على المدى القصير كشواغر وفقدان لاستئجار ثابت وبدل لمشغلي المراكز التجارية.
و يقول بالمر: “لحسن الحظ، كان العديد من المشغلين يدعمون المستأجرين”. “من المؤسف أن فقدان الوظائف الذي لا مفر منه إلى جانب عدم الثبات الاقتصادي سيقلل الطلب على معظم فئات الأصول في المدى القريب، حيث تحتاج الفنادق على وجه الخصوص إلى المحفزات الثلاثية لتخفيف القيود (في المرحلة المناسبة) وعودة الثقة الاقتصادية و رغبة المستهلك في السفر”.
خارطة الطريق للمستقبل
بالنظر إلى الطبيعة غير المؤكدة للفيروس، كيف يمكن للمطورين التكيف بشكل أفضل مع الوضع الحالي؟
يقول عاطف رحمان، مدير وشريك دانوب العقارية: “إن أهم شيء بالنسبة لأي نشاط تجاري خلال الأزمة هو الحفاظ على تماسكه، والحد من الأضرار ومواصلة المضي قدمًا. وبصفتنا مطورين، نحتاج إلى التركيز على تقديم المشاريع التي تم إطلاقها سابقًا “.
يشدد كليندينست أيضًا على الحاجة إلى المطورين للتأكد من أن لديهم نموذج أعمال مستدام من خلال التعرض المحدود والمخاطر.
“إن المفتاح لكل مطور هو أن يكون قادرًا على تطوير الوحدات التي باعها على الخارطة وبيع مخزونه، وجمع الدفعة المقدمة وتسليم العقارات في الوقت المحدد وبأفضل جودة.”
وتنصح بالمر المطورين بالتكيف خارجيا وداخليا.
“حتى يعود اليقين ويؤخذ في الحسبان تراكم المخزون في السوق، قد يكون من المفيد للمطورين التوقف مؤقتًا أو على الأقل ترشيد خطوط الأنابيب الخاصة بهم حتى يتم فهم حجم وطبيعة الطلب بشكل أفضل. وللأسف، يجب على المطورين أيضًا إعادة تشكيل مؤسساتهم وقواعد التكلفة، إذا لم يكونوا قد قاموا بذلك بالفعل.”
الوضع الطبيعي الجديد؟
في حين أن الخبراء يترددون بشكل مفهوم في توقع إجابة محددة عندما يتعافى السوق – نظرًا لأنه مرتبط بتطوير لقاح فيروس كورونا، تتوقع بالمر أن يرى السوق عودة حذرة في نهاية العام، من المحتمل تسريعها إذا كان اللقاح متاح في وقت أقرب.
وبالمثل، يتوقع كلايندينست أن يبدأ سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة في الارتفاع بحلول نهاية العام الحالي. وبالنظر إلى المستقبل، يمكن أن تتوقع الصناعة رؤية تغييرات كبيرة.
تقول آباد: “سيكون هناك وضع طبيعي جديد لكل شيء، لكيفية بحث الأشخاص عن العقارات، ونوع العقارات التي يبحثون عنها، وكيف يصمم المطورون عقاراتهم”.
يضيف رحمان: “سيكون المطورون والمستثمرون ومشترو العقارات حذرين. أتوقع إطلاق عدد أقل من العقارات غير المخطط لها في 2020 و 2021. سيكون المستثمرون حذرين للغاية ولن يستثمروا إلا عندما تنخفض الأسعار أكثر، أو ينتظرون مبيعات ضائقة. سنستمر في رؤية تركيز أكبر على إيجاد حلول بأسعار معقولة ليس فقط للعقارات ولكن في جميع الصناعات. هذا ما يريده المستهلكون مع تأثر الأوضاع المادية بالسلب “.
