لطالما كانت العقارات معقلاً للاقتصادات المحلية في منطقة الخليج، من الإمارات العربية المتحدة حيث يمثل سوق العقارات 44 في المائة من تضخم أسعار الاستهلاك ، إلى قطر حيث يمثل 22 في المائة، وحتى في المملكة العربية السعودية حيث تعتمد السوق بشكل أقل على الاستثمار الأجنبي، فإنها لا تزال تلعب دورًا حيويًا في الاقتصاد. المشاريع العقارية العملاقة هي وسيلة فعالة لتعزيز النمو والتنوع الاقتصادي.
ولقد خططت دول مجلس التعاون الخليجي لاستثمار ما يقرب من تريليون دولار أمريكي في المشروعات العملاقة، حيث تتطلع إلى إحداث تحول كبير اقتصاديًا واجتماعيًا. إن المشاريع التي تصل ميزانياتها إلى عشرات المليارات من الدولارات تنطوي دائمًا على مخاطر، والمشاريع العقارية في دول الخليج ليست بالاستثناء. تواجه هذه المشاريع تحديات كبيرة للغاية تبدأ بالتعقيد الذي ينطوي عليها، ويتعين عليهم أيضاً أن يتغلبوا على الحواجز التي تفرضها بلدانهم الأصلية من اللوائح القديمة إلى المؤسسات غير الكفء.
تحدي الـ 1 تريليون دولار
لسنوات عديدة كانت المشاريع العقارية العملاقة جزءًا من جهود دول مجلس التعاون الخليجي لتنويع اقتصاداتها بعيدًا عن النفط والغاز. في السبعينيات، استخدمت المملكة العربية السعودية مشاريع عملاقة لتحويل ينبع والجبيل إلى مدن ساحلية صناعية.
هناك ما يقرب من 30 مشروع عقاري عملاق في دول مجلس التعاون الخليجي اعتبارًا من أوائل عام 2020، تمثل ما يصل إلى 1 تريليون دولار أمريكي من الاستثمار. ومع بدء تشغيل هذه المشاريع على مدى السنوات العشر القادمة فسوف تساعد على تنشيط اقتصادات دول الخليج، وخلق مناطق جذب سياحي محسنة بشكل كبير، وأماكن ترفيهية، ومناطق سكنية، ومراكز مالية وصحية. الهدف الرئيسي لهذه المشاريع العملاقة هو العثور على مصادر جديدة للنمو وتنويع الاقتصاد لتصبح أكثر ابتكارا واستدامة بيئيا، وتوفير وجهات للثقافة والتراث والتاريخ.
تتخذ المشاريع العقارية العملاقة في دول مجلس التعاون الخليجي شكلين أساسيين مختلفين، حيث أن بعض المشاريع الجديدة تقع على مساحات شاسعة من الأراضي الشاغرة بهدف إنشاء مجتمعات جديدة تمامًا أو تقديم عروض جديدة. ومن أمثلة ذلك:
- مدينة الحرير في الكويت
- مدينة لوسيل في قطر
- مشروع البحر الأحمر ونيوم بالمملكة العربية السعودية
- مشروع مدينة الرياض بأبوظبي بالإمارات العربية المتحدة
الشكل الآخر هو مشاريع التجديد التي تركز على إحياء واستعادة الأصول والمجتمعات القائمة، وذلك مثل:
- المحرق في البحرين
- وسط مدينة جدة والعاصمة الرياض بالمملكة العربية السعودية.
على الرغم من تنوع هذه المشاريع على نطاق واسع في رؤيتها وحجمها، إلا أنها متشابهة في طموحها المرتفع ومستويات التعقيد الشاقة.
اقرأ: عقارات الخليج: رؤى وتحليلات للوضع خلال جائحة فيروس كورونا (كوفيد 19)
دور رعاة المشروع
يرتكب رعاة المشروع الأخطاء الجسيمة إما عن طريق تأخير اتخاذ القرارات بشأن الإعداد المؤسسي حتى مرحلة لاحقة أو يختارون نماذج لا تتوافق مع الغرض العام للتطوير. فهم يفضلون التركيز في البداية على الخطة الرئيسية وعلى نهج التنمية وعلى التمويل. وبدلاً من ذلك يجب أن يفكر رعاة المشروع في الإعداد المؤسسي مع اقتراب بداية المشروع الضخم جنبًا إلى جنب مع التفكير في المفهوم الأساسي وراء التطوير. إن العملية المؤسسية أمر بالغ الأهمية وتستغرق وقتًا حتى تصبح صحيحة.
دور المطور
وهنا ينبثق سؤال هام: كم عدد الأدوار التي يجب أن يلعبها المطور الرئيسي؟ يمكن الإجابة على هذا السؤال من خلال النظر في خمسة عوامل:
- من يملك المشروع
- مدى طموح رؤية المشروع أو جدوله الزمني
- جودة النظام البيئي الحالي
- أي غرض محدد مرتبط بالمشروع
- هوية المستثمرين والشركاء في المشروع
مع أكبر المشاريع وأكثرها طموحًا، غالبًا ما يكون من المنطقي للمطور الرئيسي أن يلعب أدوارًا متعددة. يمكن أن يكون المطور الرئيسي أيضًا هو مطور العقارات والمنظم وموفر خدمات البنية التحتية. إن عملية صنع القرار المبسطة التي تنتج عن دمج الأدوار بهذه الطريقة يمكن أن تقلل من العوائق وتحافظ على تقدم المشاريع.
وهناك مشاريع في دول الخليج تجسد ذلك. ففي هذه المشاريع غالبًا ما تجاوزت الهيئات الحكومية أو شبه الحكومية أدوار المطورين الرئيسيين لديها لإضافة دور تنظيمي، مما جعل القطاع الخاص يشعر في بعض الحالات بالراحة عند المشاركة لأن ذلك يخفف من المخاطر.
ومع ذلك، هناك أيضًا حالات يكون من المنطقي فيها أن يقوم المطور الرئيسي بقصر أنشطته على تطوير المفهوم والسماح للكيانات الأخرى بإدارة أجزاء أخرى من المشروع. غالبًا ما يكون هذا هو النهج التي تسير عليه الأمور في الاقتصادات الناضجة، حيث أن النظم الإيكولوجية التي تعمل بشكل جيد تجعل من غير الضروري أن يلعب المطور الرئيسي دورًا رئيسيًا خارج تحديد الرؤية.
غالبًا ما يكون الدور المحدود للمطور الرئيسي هو الأفضل إذا كان المشروع سيستخدم بشكل مكثف تمويل القطاع الخاص. هذا هو أحد المواقف التي قد لا ينجح فيها للمطور الرئيسي المضاعفة كمنظم لأنه يمكن أن يخلق تصورًا لتضارب المصالح.
ومع ذلك، تتمتع الأجهزة المؤسسية ببعض المرونة حيث لا يلزم أن يكون الإعداد الأولي دائم. ومن المعقول تمامًا أن يتغير الهيكل المؤسسي مع نمو تفويض المشروعات العملاقة وزيادة عدد الكيانات. عادة ما يكون التغيير بالابتعاد عن كون منظمة واحدة تدير جميع أجزاء المشروع إلى مجموعة من المنظمات التي تديره.
الإعداد المؤسسي
إن وجود الإعداد المؤسسي الصحيح هو عامل تمكين رئيسي لأي مشروع عملاق ناجح، مع علاقات محددة بوضوح بين جميع أصحاب المصلحة (على سبيل المثال ، راعي المشروع ، مطوري العقارات ، منظمي السوق ، مديري الأصول ، ومقدمي خدمات المدينة). يجب على أصحاب المصلحة التعاون من أجل المشاريع العقارية العملاقة لكي تحقق النجاح. ولكن في حالات كثيرة جدًا كانت المناقشات الأولية حول المشاريع الضخمة في دول مجلس التعاون الخليجي تدور حول المفهوم وخطة التنمية والتمويل – تاركة الإعداد المؤسسي في مرحلة لاحقة. إن تحديد الإعداد المؤسسي سابقًا يساهم بشكل كبير في نجاح المشروع.
إن أفضل سبيل نحو أي مشروع ضخم هو النظر في الإعداد المؤسسي في وقت مبكر ومواءمته مع الجوانب الأخرى للمشروع. يعد الإعداد المؤسسي وهيكل كيان التسليم أمرًا حيويًا لأنهما مرتبطان ارتباطًا وثيقًا بالخطة الرئيسية ونهج التنمية والتمويل. إن إجراء الإعداد المؤسسي منذ البداية سيحدث فرقًا كبيرًا في المشاريع التي تعرض مليارات الدولارات للمخاطرة.
خاتمة
في المشاريع العقارية العملاقة ، يعد اتخاذ قرار بشأن الإعداد المؤسسي وهيكل كيان التسليم أمرًا بالغ الأهمية. هناك العديد من المقايضات التي يجب إجراؤها في تحديد تفاعل مختلف الجهات التي تلعب دورًأ في النظام الإيكولوجي وفي العمل ضمن الإطار القانوني التنظيمي للولاية القضائية حيث يتم تطوير المشروع الضخم. علاوة على ذلك، يرتبط تصميم الهيكل المؤسسي وهيكل كيان التسليم ارتباطًا وثيقًا بالخطة الرئيسية للمشروع ونهج التنمية ونهج التمويل.
لكل هذه الأسباب، من الأفضل التفكير في الإعداد المؤسسي مبكرًا وتنسيقه مع الجوانب الأخرى للمشروع. إنه تغيير في التسلسل يمكن أن يحدث فرقا كبيرا في نجاح أي مشروع عملاق.
.jpg)
.png)
.jpg)