نظام القروض العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية

بعد الأزمة المالية العالمية التي ضربت السوق العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية وظهرت اثارها على مؤسسات التمويل والبنوك في عام 2007، بدأت الحكومة الفيدرالية الأمريكية ومؤسسات الإقراض بإتخاذ عدد من الإجراءات لإعادة هيكلة نظام الإقراض وتفادي تكرار مثل هذه الأزمة مرة أخرى.

اقرأ ايضاً

تعرف على أبرز ملامح مركز الملك عبدالله المالي

بدأت الأزمة فجأة في فبراير 2007 عندما ظهر عدم قدرة المدينين على تسديد دفعات الرهن العقاري وهو ما يعود إلى بضعف قدراتهم المادية في الأساس. وقعت العديد من الشركات خصوصا في الولايات المتحدة الأمريكية ضحية للأزمة حيث أعلن البعض الإفلاس والتوقف التام عن العمل مثل بنك ليمان براذرز وإهتزت أسعار البورصات الأمريكية والعالمية أيضا.

كما وضعت وزارة الخزانة الأمريكية مؤسستي فريدي ماك وفاني ماي المتخصصين في منح القروض العقارية تحت الوصاية لحين إعادة هيكلتهما المالية.

 للمزيد حول السوق العقاري في أمريكا  تابع:  لماذا تتجه الشركات والأفراد في الخليج إلى الإستثمار العقاري في أمريكا؟ 

ضوابط جديدة لتقنين السوق

توسع البنوك الأمريكية في منح القروض العقارية إلى العديد من الأفراد بدون الحصول على الضمانات المادية الكافية التي تضمن قدرة المقترضين على التسديد تحت ضغط من القيادة السياسية برئاسة الرئيس الامريكي الاسبق جورج بوش آنذاك كانت بمثابة بداية الإنزلاق في الأزمة.

لذلك عمدت الحكومة الامريكية الى سن قوانين جديدة تفرض على مؤسسات الإقراض والبنوك الأمريكية ضوابط وأنظمة معينة تمكنهم من التحقق من القدرة المالية للمقترضين وإمكانيتهم على تسديد القرض.

للمزيد

ما هو التمويل العقارى و ما هى أبرز أنواعه؟

قيمة التداولات العقارية فى الربع الأول من 2015 فى البحرين (إنفوجرافيك)

نبذة عن حجم التمويل العقارى فى الخليج

تعرف على أبرز ملامح مركز الملك عبدالله المالي

1- نظام درجة الإئتمان

أطلق نظام درجة الإئتمان (credit score) في عام 1989، وتم التوسع في إستخدامه منذ الأزمة المالية العالمية وتحديدا أزمة القروضالعقارية. يقوم النظام على تقييم الأفراد المقترضين بمؤشر درجات يمتد من 300 إلى 850.

يعتمد تحديد الدرجة على العديد من المعطيات الخاصة بالمقترض مثل قيمة الدخل الشهري، إلتزام المقترض بتسديد القروض القديمة، أنواع القروض التي قام المقترض بالإستفادة منها أو التقديم عليها، ومعطيات أخرى.

تصدر درجة الإئتمان بحسب القانون الفيدرالي مجانا لكل شخص مرة واحدة في السنة، ومن حق المواطن التعرف على درجة الإئتمان الخاصة به لمرات أخرى ولكن بنظير مالي من شركات التقييم الإئتماني المعتمدة مثل ترانس يونيون (TransUnion)، إكويفاكس (Equifax)، وإكسبريان (Experian).

تطلب شركات التمويل العقاري في أمريكا أن يحصل المقترض على درجة إئتمان عالية للإستفادة من خدماتهما التمويلية أي ألا تقل في معظم الأحيان عن 600 لتضمن قدرة المقترض المالية وجديته ومدى إلتزامه.

2- نظام الدين مقابل الدخل

نسبة الدين مقابل الدخل (debt-to-ratio) تعتبر من المؤشرات الهامة الأخرى التي تحدد القدرة المالية للمقترض. تطلب العديد من البنوك ومؤسسات التمويل الان نسبة الدين مقابل الدخل الخاصة بالمقترض للوقوف على أهليته وجدارته الإئتمانية.

يتم تحديد نسبة الدين مقابل الدخل من خلال جمع القيمة الإجمالية للإلتزامات اللازم دفعها للدائنين شهريا، مثلا على سبيل المثال مواطن أمريكي يدفع 1500 دولار شهريا لسداد رهن عقاري، 400 دولار لقرض سيارة، و100 دولار لبطاقة الإئتمان، يكون المجموع بالنهاية 2000 دولار.

بعد تحديد مجموع الإلتزامات الشهرية تقسم على قيمة صافي الدخل الشهري. بالعودة إلى مثالنا إذا أفترضنا أن دخل المواطن هذا الشهري 6000 دولار، إذن ستكون نسبة الدين مقابل الدخل 33%، حددت بعد قسم 2000 على 6000.

تفرض شركات التمويل العقاري ألا تتعدى نسبة الدين مقابل الدخل للمقترضين 43% لتتأكد من إمكانيتهم المادية على تسديد المبالغ المالية المفروضة عليهم شهريا.

الخليج على خطى أمريكا

السوق العقاري دول الخليج الان يسير على نفس درب السوق العقاري الأمريكي في محاولة تقنين عمليات الإقراض والعمل على الحد من مخاطر التمويل العقاري.

السوق العقاري في الخليج، شأنه شأن الكثير من الأسواق العالمية الأخرى، تأثرت إلى حد بعيد بالأزمة المالية العالمية حيث هوت أسعار العقارات إلى النصف في بعض المناطق.

ولقد إتجهت بعض دول الخليج إلى إصدار قوانين تنظم عملية التمويل العقاري مثل قانون الحد الأدنى للدفعة الأولى من القروض العقارية في السعودية والذي حتم أن لا تقل قيمة الدفعة الأولى عن 30% من قيمة القرض.

الإمارات أيضا فرضت قانون يحدد الحد الأدنى من الدفعة الأولى، بالإضافة إلى عدد من القوانين الأخرى التي تطور عملية التطوير العقاري ومهنة الوكالة العقارية.

] للمزيد عن التمويل العقاري تابع: ما هو التمويل العقاري وما هي أبرز أنواعه؟ [