أهم 9 مؤثرات لتغير أسعار الإيجار في السوق العقاري

أصبح الإيجار أفضل حل لسد إحتياج السكن الذى يعد من الحاجات الإنسانية الأساسية، وفي ظل إرتفاع أسعار العقارات، وإرتفاع معدلات النمو السكاني خصوصا في الدول النامية ذات الدخل المنخفض، بالإضافة إلى ندرة الأراضي يتحول الإيجار إلى الإختيار الأساسي البديل للتملك. ولكن ما الذي يجعل أسعار الإيجار تتغير من مكان لآخر ومن وقت لآخر؟

وقد أظهرت العديد من الإحصائيات الدولية أن نسب تملك المواطنين لمساكنهم لا تتعدى ال65% في الدول النامية. حيث تصل نسبة تملك المواطنين للمساكن في السعودية إلى 61%، بينما لا تتعدى نسبة ال38% في مصر، وتصل إلى 30% في نيجيريا.

لذلك تقطع قيمة الإيجار نسبة لا بأس بها من القيمة الإجمالية لدخل المواطن المعاصر، وتتأثر أسعار الإيجار بالعديد من المتغيرات سنحال سرد بعضها هنا.

البترول

يعتبر سعر البترول من المؤثرات الأساسية التي تلقى بظلالها على أسعار الإيجار في الخليج خصوصا. ويعتبر البترول من المدخلات الأساسية للدخل القومى في دول مجلس التعاون الخليجي لذلك فتغير سعر برميل البترول يؤثر على قيمة الدخل القومي إلى حد بعيد وبالتالي يؤثر على الأداء الإقتصادي ككل.

إرتفاع أسعار البترول يؤدي إلى نشاط الإقتصاد وإرتفاع الإنفاق الحكومي على المشروعات الإسكانية والبنية التحتية مما يؤثر على أسعار الإيجار، والعكس صحيح أيضا مع إنخفاض أسعار البترول، كما هو الحاصل هذه الأيام، فهو يؤثر على أسعار الإيجار لمختلف القطاعات العقارية ومن بينها القطاع السكني.

البورصة

تعتبر الأسواق المالية أو البورصة من مؤشرات أداء شركات القطاع الخاص والعام في أي سوق. إنخفاض أو إرتفاع مؤشرات الأسواق المالية له تأثير مباشر على حركة الإقتصاد ككل. فإرتفاع البورصة يزيد من الرواج الإقتصادي ويعزز جاذبية السوق أمام الإستثمارات الخارجية مما يزيد من إقبال المواطنين على العمل والسكن ويرفع من سعر الإيجار.

والعكس صحيح كذلك مع تراجع البورصة حيث تسبب حالة من الإستقرار والكساد في معدلات الطلب مما يضغط على سعر الإيجار للتراجع.

السيولة النقدية

توفر السيولة النقدية في البنوك والمؤسسات التمويلية يساعد المواطنين على تملك وحدات سكنية من خلال برامج سداد سهلة وميسرة مما يؤثر على أسعار الإيجار يبقيها تحت السيطرة.

القوانين والقرارات الحكومية

بعض القرارات والقوانين الحكومية سواء في مجال السوق العقاري مثل وضع حد أقصى للزيادات السنوية أو تقنين السعر تؤثر مباشرة على سعر الإيجار. كذلك القرارات المالية والإقتصادية الأخرى قد تلقي بظلالها على معدل الأسعار ولنا في قرار مؤسسة “ساما” في السعودية بوضع حد أدنى للدفعات الأولى للقروض العقارية بنسبة 30% خير دليل على ذلك إذ ساهم القرار في إرتفاع أسعار الإيجار في السعودية.

السياحة

المواسم السياحية مثل موسم الحج أو أوقات المعارض والمهرجانات الصيفية تعد فرصة ذهبية لملاك الشقق والوحدات السكنية. فزيادة الإقبال من السياح يؤدي إلى إرتفاع سعر الإيجار بشكل ملحوظ بينما تنخفض مرة أخرى مع إنقضاء الموسم السياحي.

حائل على سبيل المثال تستضيف كل عام رالي للسيارات، ترتفع قيمة الإيجارات ابان فترة بنسبة 50% بينما تقل إلى مستواها الطبيعي والمعهود مباشرة مع إنقضاء فترة الرالي.

نسب العرض والطلب

تؤثر نسب العرض من الوحدات السكنية على معدلات أسعار الإيجار في أي سوق. دخول عدد من الوحدات السكنية يتجاوز نسبة الطلب من المستأجرين سيؤدي في حالة السوق الطبيعية إلى ضغط قوي على السعر للتراجع. لذلك يراعي المستثمرين العقاريين دراسة السوق جيدا ومعدلات الطلب على الوحدات العقارية قبل البدء في عملية الإستثمار لتلافي إنهيار الأسعار.

نسب البطالة

الدول النامية التي تشهد معدلات مرتفعة من البطالة تشهد أيضا إستقرار أو كسادا في سوق الإيجارات. ترتبط معدلات البطالة مع أسعار الإيجار إرتباطا عكسيا، فكلما قلت نسبة البطالة إرتفعت أسعار الإيجار والعكس صحيح.

قلة البطالة تعني توفر العديد من فرص العمل للشباب، وهو ما يعني أيضا إقبال هؤلاء الشباب على الإنفصال عن عائلاتهم أو التوجه إلى الزواج. ويعد الإيجار هو أنسب إختيار للشباب نظرا لقلة التكلفة بالإضافة إلى عدم توفر القدرة الشرائية لدى معظم الشباب على تملك العقارات.

بينما إرتفاع معدلات البطالة تعد من المشاكل الخطيرة في المجتمعات النامية، فهي لا تؤثر بالسلب على السوق العقاري فقط ولكنها تكون العديد من الامراض المجتمعية مثل الجريمة، مخالفة القانون والإرهاب.

أسباب سياسية

مصائب قوم عند قوم فوائد، هكذا يقول المثل، وبالقياس على السوق العقاري قد ينتج عن بعض الأحداث السياسية الكبرى مثل الحروب والثورات إنتعاشا للأسواق العقارية في أماكن أخرى.

الحروب والثورات قد ينتج عنها تدفق العديد من اللاجئين إلى الدول الأخرى المجاورة، بالرغم مما يترتب عن ذلك من مشاكل سياسية وأمنية إلا أن تدفق اللاجئين المفاجئ يرفع معدلات الطلب على السكن بصورة ملحوظة وهو ما يدفع أسعار الإيجار للإرتفاع. وقد نرى مثال لذلك في لبنان والأردن حيث أدى تدفق اللاجئين السوريين على هذه الدول إلى إرتفاع أسعار إيجار الشقق خصوصا في الأحياء التي يتركز فيها المواطنين السوريين.

أسعار التملك

غلاء أسعار العقارات يدفع أسعار الإيجار للإرتفاع أيضا. بروز الإيجار كحل مثالي لغلاء أسعار العقارت بمختلف أنواعها في القترة الأخرى خصوصا مع إرتفاع معدلات نمو السكان أدى إلى إرتفاع أسعار الإيجار أيضا نتيجة الطلب المرتفع.